近来，随着各种政策红包、各地楼市松绑政策的出台，房地产销售已开始呈现出弱复苏的态势。

多家房地产企业债务重组推进工作取得积极进展。

10月12日，较早进入债务重组程序的奥园在上交所发布公告称，境内方面，中国奥园完成了本金逾230亿元现有融资的展期，并保持与潜在投资者就资本重组的事宜保持对话;境外方面，将继续与境内外债权人进行具有建设性的讨论。

10月初，世茂集团也披露称，当前正在对集团的核心业务进行尽职调查工作，同时也有效推进了一笔再融资安排，就103亿港元的贷款融资订立了融资协议，以推进相关项目的持续施工。

据不完全统计显示，以克而瑞2021年销售榜计，截至目前，TOP50房企中，已有23家房企在进行相关的债务管理工作。近期，包括合景泰富、富力、弘阳地产、时代等在内的房企或正在推进或已完成部分债务展期或交换要约等。

有业内人士指出，债务重组能给房企时间换空间的机会，但解决房企当前困境还是要依靠销售回暖，“等到预期改变、销售回暖，融资会慢慢回来”。

债务重组进行时

根据平安证券研报，美元债违约处置大致分为庭内和庭外两类，其中庭内处置，即通过破产程序由法庭参与解决，包括破产重整和破产清算;庭外处置，也即庭外债务重组，是债权人和债务人在破产程序之外对债务合约做出协商安排，包括债券置换、回购、展期、债转股等方式。境内债处置方面，与此大致相仿。

2021年下半年的房企违约潮爆发以来，出险房企大部分都积极进行了债务管理，与债权人展开对话，进行要约交换或展期，以寻求对债务的更好解决方案。

其中，华夏幸福、花样年、佳兆业、中国奥园、世茂等房企多对境外债务寻求整体解决方案，近期加入这一行列的是2022年初陷入流动性危机的龙光集团。

8月7日，龙光发布公告称，暂停支付部分美元债的到期利息，下一步工作是“积极与所有境外债权人就整体债务管理方案进行沟通”。

8月下旬，龙光披露的信息显示，其就一笔境外贷款签署了展期协定，获得了相关银行的支持与同意;其财务顾问已与100多位境外投资者建立了联系，并收集了相关反馈意见。在境内市场，则完成了12笔公开市场债券的展期工作。

而今年初已进入债务重组程序的奥园，整体进展则相对较快。

10月12日，奥园在上交所发布的公告显示，中国奥园已与若干境内金融机构订立安排，延长本金逾230亿元现有境内融资安排的期限，另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段。

同时，奥园方面还表示，与潜在投资者就有关资本重组事宜保持经常对话，作为实施协商一致的债务重组的一部分。

而7月初开始推进境外债务重组的世茂集团，也于近日披露，“正与债权人及其顾问紧密合作及定期沟通，以对本集团的核心业务进行有序且必要的尽职调查，讨论境外债务潜在可行的重组建议方案”，目前尽调仍在进行中。

同时，世茂方面表示，在9月初与大华银行就香港九龙大窝坪项目签订了融资协议，所涉金额共103亿港元，以替换原有项目贷款融资。该项再融资安排是为了促进该项目的持续施工，而该项目也可能成为世茂集团债务重组补充增信措施资产包的一部分。

步伐更快的则是富力地产。今年7月份，富力完成了对10笔未偿还美元债的全面重组，本金额共计约49亿美元，统一展期3-4年;发行的新票据将分别于2025年、2027年、2028年到期，现金年利率为6.5%，或首18个月以实物支付的年利率为7.5%，低于旧票据8.74%的平均年利率。由此，富力短期内的境外债务压力大大缓解。

同期，富力地产亦对部分到期境内债进行了展期。据披露，截至8月31日，富力地产对4月、5月到期的共计33.5亿元的境内债券延期一年。另有市场消息称，富力地产也在谋求境内债务的集体展期。

10月13日，旭辉发布公告称，9月28日以来，某些报道和市场谣言涉及公司离岸债务的支付，公司董事会希望澄清，相关报道和传闻可能无法准确反映集团的境外债务情况。

旭辉方面表示，由于国内长假，其从内地向境外汇款以支付若干境外利息及款项上有所滞后，该公司一直积极与相关债权人沟通，寻求符合公司、债权人和股东最佳利益的解决方案，以解决滞延问题。截至10月13日，旭辉的运作维持正常。

旭辉也提及，如果未能及时履行境外债务的财务义务，未能与债权人达成适当的友好解决方案，境外融资可能会有违约事件发生或持续，这可能导致债权人有权要求有关融资下要求加速偿付。

债务双方博弈难度不小

达成一项债务重组方案也并非易事，涉及投资人的预期、房企的偿债意愿等，是个多方博弈、协商妥协的过程。

业内广为人知的债务重组案例仅佳兆业集团一例。2015年初，佳兆业曾陷入流动性危机，境外债务重组方案历经三轮谈判，在2016年3月才最终得以通过。而截至目前，上述多数房企均尚未公开披露相关化债方案。

有此前寻求债务展期的房企内部人士透露，在制定展期方案或要约交换方案的过程中，房企需要综合考量，例如年内到期的债务可能不止当前的一笔，因此要对资金进行统筹协调，比如每笔债券的利息何时付、比例如何安排等。

同时，要积极与投资人保持沟通寻求支持，以保证同意的比例达标。“若投资人对企业失去信心，认为其既不会付息，也不会付本金，大概也就不会同意展期了。”上述房企内部人士表示。

事实上，也有不少房企的展期或要约交换方案获得通过时，仍有少部分投资人并未投出同意票。合景泰富在9月份达成的交换要约中，2022年9月两笔合计9亿美元债的置换有本金总额约7%的投资人未予通过;2023年9月一笔7亿美元债的置换则有本金总额约9%的投资人未予通过。

亦有部分房企被投资人提起清盘呈请，包括融创、新力、大发地产、花样年、天誉置业等数家房企，佳源国际则在年内三度遭遇清盘呈请。不过，发起人多为个别投资人的行为，持有金额占比并不大，通常不会对债务重组的推进造成实质性影响。

也有业内人士指出，部分投资人的这一行为多是以此施压，让企业履行偿债义务，尽快给出合适的重组方案。

在某长期跟踪地产板块的固定收益分析师看来，投资人很难有争取到更好展期条件的机会，对于房企来说，债券的优先级很低，房企要优先保交付、支付供应商款项及员工工资，最后才是债券兑付，而房企一旦选择展期可能会“无为而治”，若投资人真的提起诉讼，时间成本、官司费用也不菲。对于投资人来说，在当前的地产行业现状下，一份重组方案摆在面前时，可选择的余地并不大。

不过，对房企来说，当前推进债务展期可避免出现实质性违约，并推动经营性现金流的改善，但平安证券固收分析师刘璐认为，房企所面临的困局核心还是看地产企业销售现金流能否修复，存量资产能够盘活，能否引来增量融资现金流。

近来，随着各种政策红包、各地楼市松绑政策的出台，房地产销售已开始呈现出弱复苏的态势。克而瑞数据显示，9月百强房企单月销售规模环比增长10%。

银河证券研报指出，9月底以来，政策端发力稳楼市、扭预期，多部门出台下调利率、个税退税等措施，刺激刚需及改善性需求、稳定预期，政策效果将逐步显现，四季度销售将继续保持弱复苏态势。 (郑娜)